【画像はイメージです】

某外資系保険会社営業マン
年収約3,000万円

有楽町線　成増駅　徒歩10分　昭和63年築の中古区分マンション
購入価格：700→520万円　その他フローリング交換費用20万円
合計投資金額：540万円
間取り：1ＤＫ（約30�u）
管理費・修繕積立金・固定資産税月割合計額：24,000円
家賃収入：72,000円　毎月キャッシュフロー：+48,000円
表面利回り：16.00％
実質利回り：10.66％
相場の利回りは8％〜10％ですので、1.5〜2倍の利回りが取れています。

某企業の資産処分による売却。予算達成のための投げ売り状態の物件でした。
そのため、売出価格700万円でしたが520万円で購入することができました。
床がカーペットだったため、白を基調としたフローリング調ＣＦに張り替え、
1ヶ月半で入居が決まりました。

この状態で買取業者に査定を依頼したところ、550万円であれば購入するとの
ことなので、出口も全く問題ありません。
エンドユーザーに売却すれば、650〜700万円で売れるでしょう。

買主個人なので、長期譲渡所得での減税狙いを出口とし、5年以上保有後、
売却想定でしたが、所有者様の諸事情で約1年で700万円で売却されました。
結果、益約８５万円、年間平均ＲＯＩは約13.69％でした。

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東証一部上場企業　代表取締役

京王線　初台駅　平成7年築　中古戸建
購入価格：4,480万円→4,530万円　（うち土地値4,300万円　比率94％）
間取り：4LＤＫ（約100�u）　月額家賃収入：74万円
月額支出（管理費・ライフライン等）：25万円
毎月収支：+49万円
表面利回り：19.43％
実質利回り：12.8％
一定期間保有後、土地値（4300万円程度）で売却

売主が破産するにつき、売りに出された戸建物件。4,480万円で
売りに出されていましたが、土地値を計算すると 4,300万円（土地値比率96％）
でした。
間取りも立地も、シェアハウスにピッタリだ と思い、収益想定を出すと
表面19％にもなることが判明。

すでに他の業者より３つ、買い付けが 入っていたが、ローン審査中であったこと
と、50万円買い上げしたため、現金購入 の本お客様が逆転し、購入できた案件
です。
入居者募集3か月で満室になり、シェア ハウスとして超高利回りで運用中。
土地値で購入出来ているので、何が あっても出口は固い物件です。

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東証一部上場企業　代表取締役

都営大江戸線「中井」駅徒歩7分　満室稼働中
購入価格8,500万円　うちローン価格：8,500万円
木造2階建て、総戸数6戸、デザイナーズ物件（シマダハウス施工）
表面利回り：7.28％　実質利回り：6.46％
年間キャッシュフロー：2,956,692円
現金拠出額：3,743,890円
ＲＯＩベース利回り：78.97％

お客様の属性が良かったために、フルローンが組めた案件です。
デザイナーズ物件であること、 新宿区であること、駅徒歩8分、
使いやすい間取りであること、 バストイレ別であることから、
賃借人は付きやすく、高い稼働率が 見込めると思料しました。

実際に、現在満室稼働中です。

フルローンだったため手出しした金額が 非常に少なく、ＲＯＩベースで考えると
年間利回り78.97％と非常に高い利回り となっています。

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ＩＴ企業　経営者
年収約4,000万円

仙台市　富沢駅　徒歩18分　平成9年築（16年経過）中古マンション
購入価格：約1,220万円　
間取り：3LＤＫ（64.26�u）
管理費・修繕積立金・固定資産税月割合計額：29,905円
家賃収入：95,000円　毎月収支：+65,095円
表面利回り：10.13％
実質利回り：7.19％
結局、この物件は約1年保有し、
純賃料82万円＋転売益114万円＝約195万円で売却し、
年間平均利回り 17.10% という投資運用実績を残すことができました。

実需（空室）想定では1,500万円で売却できる物件ですが、
現在賃借人が住んでいるため、収益物件としては1,100万円〜1,200万円程度の価格
しかつかない物件でした。
仙台は震災の影響により住宅が不足している状態であるため、
空室率が異常に低く、価格も上昇しています。

賃借人が住んでいる状態ではなかなか売れないものの、
空室になれば約1,500万円で売却できるため、退去するまでは保有し、
退去した段階で実需として売り出すという出口戦略です。

買った時点で300万円の含み益が獲得でき、保有期間中の賃料収入も入ると
いう固い投資物件です

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マザーズ上場企業　経営者

京王線　下高井戸駅　徒歩5分
昭和60年築　木造中古アパート
表面利回り：約8.36％
実質利回り：約7.11％
実勢土地値比率：93％〜98％ （物件価格に占める実勢土地値の割合です）

資産運用の一部として投資用不動産のご購入の媒介依頼を頂きました。
保有資産のうち４分の１程度を不動産へ投資するというイメージで、
購入していただいた第一弾の物件です。

本物件はすでに法定耐用年数が過ぎておりますが、
こういった物件は節税にはもってこいの物件です。

なぜなら建物部分の価格を、4年間にわたって減価償却できるからです。

年間賃料収入が500万円だとしたら、毎年400万円ほど減価償却費が
計上できることになり、これだけでも利益は100万円に圧縮されます。
税務上は、利益小もしくは赤字ですがキャッシュフローは
黒字が出るという物件です。

実勢土地値が93％〜98％を占めていますので、将来的に立ち退きして
土地として売却するなど、出口が固い物件です。